NIEDERLANDE · Der niederländische Mietmarkt steht unter enormem Druck. Seit Inkrafttreten der neuen Mietgesetzgebung suchen immer mehr Immobilieneigentümer nach Möglichkeiten, ihre Mieter loszuwerden, da die Vermietung wirtschaftlich nicht mehr rentabel ist. Der Versuch, Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen, nimmt drastische Formen an, während Rechtsanwälte und Interessenvertretungen über eine Flut von Anfragen berichten. Die Situation spitzt sich zu, während Immobilienbesitzer zunehmend verzweifelt versuchen, eine Lösung zu finden.

Die niederländische Immobilienlandschaft hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Vor allem für kleinere Vermieter, die sich einst eine sichere Einkommensquelle durch die Vermietung von Wohnungen erhofften, ist die Situation zunehmend prekär geworden. Der Grund dafür liegt in den neuen Mietregelungen, die seit dem 1. Juli 2024 in Kraft sind. Die sogenannten Wet Betaalbare Huur, die ursprünglich eingeführt wurde, um Mieter vor Wuchermieten zu schützen, hat für viele Vermieter unerwartete und oft unerwünschte Konsequenzen mit sich gebracht, schreibt De Telegraaf heute in einem ausführlichen Artikel.

Die wichtigste Änderung betrifft das neue Punktesystem, das den maximal erlaubten Mietpreis einer Wohnung strikt reglementiert. Je nach Ausstattung und Lage der Wohnung wird eine bestimmte Punktzahl ermittelt, die dann den maximal zulässigen Mietpreis festlegt. Wohnungen, die innerhalb eines bestimmten Punktespektrums liegen, dürfen nicht mehr als 1.157 Euro kosten. Diese Vorschriften haben viele Vermieter in eine schwierige Lage gebracht, insbesondere jene, die hohe Investitionen getätigt haben und nun mit gestiegenen Zinsen für ihre Kredite kämpfen.

Für viele Vermieter steht mittlerweile fest: Die Vermietung ihrer Immobilien ist nicht mehr profitabel. Doch das Problem ist komplexer, denn selbst wenn ein Vermieter sich entscheidet, sein Eigentum zu verkaufen, stößt er oft auf eine unüberwindbare Hürde: den Mieter. In den Niederlanden sind Mieter gut geschützt und können in der Regel nicht einfach auf die Straße gesetzt werden. Ein Ausweg scheint für viele Immobilieneigentümer nur darin zu bestehen, ihre Mieter zum Auszug zu bewegen – häufig durch die Zahlung einer sogenannten „Vertrekpremie“ (Abfindung).

Diese Praxis ist längst keine Seltenheit mehr. Rechtsanwälte berichten von wöchentlichen Anfragen von Vermietern, die verzweifelt nach rechtlichen Wegen suchen, ihre Mietverträge aufzulösen. Ein häufig genannter Grund für die Kündigung von Mietverhältnissen ist das „dringende Eigenbedarfsrecht“, das jedoch nur unter strengen Bedingungen geltend gemacht werden kann. Andere versuchen, ihre Mieter durch das Versprechen einer Abfindungssumme zum Auszug zu bewegen. Diese Summen variieren stark, und in manchen Fällen sollen sogar bis zu 20.000 Euro angeboten worden sein, schreibt De Telegraaf.

De Telegraaf hat mit der Stiftung Woon, eine Organisation, die sich für die Rechte von Mietern in Amsterdam einsetzt, gesprochen. Diese berichtet von einem Anstieg solcher Fälle. Viele Vermieter versuchen, durch irreführende Schreiben oder unrechtmäßige Vertragskündigungen Druck auf ihre Mieter auszuüben. In einem besonders auffälligen Fall erhielten alle Mieter eines Gebäudes Briefe, in denen die Kündigung ihrer Mietverträge angekündigt wurde, obwohl diese Verträge unbefristet waren und rechtlich gar nicht gekündigt werden konnten.

Auch Studenten sind immer häufiger von den Auswirkungen dieser neuen Dynamik betroffen. Sie müssen häufig höhere Mieten aufbringen, wenn einer ihrer Mitbewohner auszieht, da die verbleibenden Mieter die Gesamtkosten unter sich aufteilen müssen. Dies führt dazu, dass Wohnungen schrittweise leerstehen, was wiederum den Vermietern in die Karten spielt, die diese Immobilien dann als „unbewohnt“ verkaufen können.

Die wirtschaftlichen Zwänge, die auf den Vermietern lasten, sind jedoch nicht allein auf die neue Mietgesetzgebung zurückzuführen. Viele Investoren, die in den vergangenen Jahren zu extrem niedrigen Zinssätzen Kredite aufgenommen haben, sehen sich nun mit deutlich höheren Zinsen konfrontiert. Zudem plant die Regierung, die Steuerbelastung für Besitzer von Zweitwohnungen zu erhöhen, was die ohnehin knappen Gewinnmargen weiter schrumpfen lässt.

Für viele Eigentümer bleibt daher nur der Verkauf ihrer Immobilien, um finanzielle Verluste zu minimieren. Doch ein Verkauf ist oft nur möglich, wenn die Wohnungen leer stehen, was den Druck auf die Mieter weiter erhöht. Rechtsanwälte warnen jedoch davor, dass nicht jeder Vermieter in der Lage ist, hohe Abfindungen zu zahlen, und dass insbesondere kleinere Vermieter, deren Rentenpläne an diesen Immobilien hängen, in eine schwierige Lage geraten könnten.

Während die Mietpreise in den Niederlanden stabilisiert werden sollen, zeigt sich, dass die Maßnahmen der Regierung auch unbeabsichtigte negative Effekte haben können. Die Mieterschutzgesetze in den Niederlanden gehören zu den strengsten in Europa, doch das Verlangen nach Profitmaximierung und die steigenden finanziellen Belastungen für Vermieter führen zu einem immer härter werdenden Kampf um die wenigen verbleibenden lukrativen Immobilien.

Verstärkter Verkauf von Mietwohnungen vor Einführung der neuen Mietgesetzgebung

In den letzten Monaten vor der Einführung der neuen Mietgesetzgebung zum 1. Juli 2024 haben niederländische Vermieter verstärkt Immobilien verkauft, was zu einem deutlichen Rückgang des Bestands an Mietwohnungen in privatem Besitz führte, schreibt de Volkskrant heute. Daten des niederländischen Grundbuchamts (Kadaster) zeigen, dass allein im zweiten Quartal dieses Jahres über 10.000 Mietwohnungen veräußert wurden. Diese Entwicklung ist Teil eines langfristigen Trends, der sich seit 2021 abzeichnet, als die steuerliche Belastung für Immobilieneigentümer erhöht wurde. Die neuen Regelungen, die die Mieten für Wohnungen im mittleren Preissegment durch ein Punktesystem begrenzen, haben viele Vermieter dazu veranlasst, insbesondere preisgünstigere Immobilien zu verkaufen, die zuvor zu hohen Preisen vermietet wurden. Besonders betroffen sind kleine private Vermieter, die in den letzten Jahren mehr Wohnungen verkauft als gekauft haben. Während größere institutionelle Investoren weiterhin Mietwohnungen erwerben und bauen, schrumpft der Bestand an Mietwohnungen in privatem Besitz stetig, was zur Verschärfung der ohnehin angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt beiträgt.

In eigener Sache

---